※このコラムは動画でも解説しています。

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通常の不動産売買の融資と競売物件の売買の融資との違い

競売物件でも融資を受けることは可能です。

ただし、通常の不動産売買と異なる点が2点あります。

1点目は「ローン特約」がつけられないため、融資審査が通らなくても売買代金を納付しなければいけない点です。

2点目は競売と融資のスケジュールをしっかり把握する必要がある点です。

競売物件の売買で融資を受けるために

必要な手順として、

1. 金融機関への事前相談
2. 裁判所の売却許可決定
3. 「民事執行法82条2項の規定による申出書」を裁判所に提出し融資を実行
4. 代金納付期限までに代金を納付する、

となっています。

 

競売物件でも融資を受けることは可能です。ただし、気をつけるポイントがいくつかあります。

1.「通常の不動産売買の融資と競売物件の売買の融資との違い」

1点目は「ローン特約」がつけられないため、融資審査が通らなくても売買代金を納付しなければいけない点です。

「ローン特約」とは、万が一、融資審査が通らなかった場合に、売買契約を破棄することができる特約です。

この制度が、競売物件の売買の融資では存在しません。

したがって、入札し、落札した人は融資の審査が通らなくても、売買の代金を支払わないと、競売物件が手に入らないだけでなく、入札時に払った保証金も没収されてしまいます。

そのため、入札する物件は、代金を支払える範囲で行うべきでしょう。

 

2点目は競売と融資のスケジュールを把握する必要がある点です。

競売物件を落札した人は代金納付期限までに代金を納付しなくてはいけません。

もちろん、融資審査の進捗状況にかかわらず、です。

そのため、スケジュールを把握し、融資審査が納付期限に間に合うようにする必要があります。スケジュールの例を掲載しておきます。

   

「競売物件の売買で融資を受けるために必要な手順」

1.金融機関への事前相談

入札準備と並行して、金融機関に相談をしましょう。

ただし、落札できるかわからない状況で相談に応じてくれる金融機関は限られます。

また、入札しようとしている物件が融資対象かどうかを確認する必要があります。

再建築不可や違法物件は融資不可の場合が多いです。

2.裁判所の売却許可決定

正式な融資審査は、売却許可が決定されないと開始できません。

ただ、開札期日に落札できることが明確な場合に仮審査をやってもらうとスムーズでしょう。

開札期日の1週間後、売却許可決定日となり、競売物件を購入する権利を獲得します。

その権利は裁判所より発行される「売却許可決定」謄本が証明する書類となります。

この謄本と審査手続きに必要な書類を準備すれば融資審査が開始できますので、謄本以外の書類は事前に準備しておきましょう。

3.「民事執行法82条2項の規定による申出書」を裁判所に提出し、融資を実行

　融資審査開始から融資実行までの期間は金融機関によって異なりますが、約3週間と考えられます。

この場合の融資では、金融機関の担保ができません。

そのため、競売物件を融資する際、事前に裁判所へ「民事執行法82条2項」の申出書の提出が必要です。

この申出書には、金融機関が指定した司法書士の名前などが必要となりますので、余裕のあるスケジュールを組む必要があります。

4.代金納付期限までに代金を納付する

代金納付期限までに代金を納付します。

繰り返しとなりますが、代金納付期限までに融資審査が終わらない、または審査が通らないことも起こりえるので、融資がなくても代金の支払いが可能な範囲で入札を検討すべきでしょう。