お金を借りたときに不動産に付けられる抵当権とは

銀行からお金を借りたとき、銀行は万が一お金を回収できないときのために、何かしらの担保を求めます。

住宅ローンの場合は、それが購入した不動産になるわけですが、担保に取った不動産ということを証明（公示）するために、抵当権設定登記というものを行います。

 

銀行は無担保で融資をするリスクを避けるため、融資の日と抵当権設定の登記申請日を同日にします。このような事情があるので、借りた人が、登記費用を浮かせるため自分で登記申請したい！と銀行に申し出ても、認められるのは難しくなっています（例えば登記申請の内容に不備があり却下されると、登記申請日は後日にずれ込んでしまい、その間は無担保で融資しているということになります）。

完済したのはいいけど・・

その後、住宅ローンを無事に完済すると、銀行の貸金債権が消滅するので抵当権は付従性により消えます。

付従性とは、債権に「付」き「従」うということです。

銀行との住宅ローンの契約があってはじめて抵当権が存在するので、この契約が完済により消えると、これに付き従っていた抵当権も消えるという仕組みです。

 

しかし、実体上は当然に消えるといっても、役所が勝手に抵当権を消してくれるわけではありません。

あくまで、登記義務者（銀行）と登記権利者（不動産の所有者）が共同して登記所に抵当権を消してもらうための抵当権の抹消登記申請を行う必要があり、それを行わない限りは、登記上は抵当権の設定登記がいつまでも残ってしまいます。

 

また、銀行が抹消登記を申請してくれるというわけでもありません。

銀行は抹消登記をするために必要な書類一式を発行してくれますが、登記権利者の方がそれらの書類を整えて、登記所へ申請しなければなりません。

住宅ローンを組むときは銀行が司法書士を手配して手続きを進めてくれますが、抹消のときには、必要な書類は渡すから自分で抹消登記の申請してね～、というスタンスなのです。

登記簿上の住所や名前に変更はありませんか

では、抵当権抹消の登記をするだけでいいかというと、その前に気をつけなければいけない事があります。

それは、登記権利者（不動産の所有者）の住所や氏名が変わっていた場合です。

 

登記権利者の住所や氏名が変わっていた場合、先にこれらの変更の登記をしてからでないと、抵当権抹消の登記を申請しても登記が却下されてしまいます。

住所変更や氏名変更の登記を実務では「名変登記」などと言いますが、このように名変登記を気づかずに飛ばしてしまうと、その後の登記が総崩れになってしまいますので、名変登記のあり、なしは非常に神経を使うところなのです・・。

 

住所変更の登記は、詳しくは過去にコラムでも取り上げてますのでこちらをご覧ください。

「住所変更の登記は実は奥が深いの巻」

 

ちなみに、登記義務者（銀行）も本店移転や商号変更することがありますのが、この場合の、前提としての名変登記は省略することができます。（昭31.10.17民事甲2370号通達）

ただし、この場合は、本店移転や商号変更したことがわかる登記簿等の書類が必要になります。

 

登記を放置するリスク

名変登記や抹消登記を放置していると、登記簿上の住所や氏名と現在の住所や氏名が変更になった場合、登記権利者や登記義務者について、その変更の経緯を証明する書類を用意する必要が出てきますので、そのまま放っておくと手続きが煩雑になるリスクが伴います。

 

銀行であれば、代表者が変更するかもしれませんし、さらに、合併や消滅することもあります。

また、債権者が一般の会社であったり、個人であったりすると、いざ抹消しようとしたときに書類が不足していても、連絡が取れないかもしれません。

放置していて問題が出ないような登記手続きは存在しない

抹消の登記は期限があるわけではありませんが、放置していても良いことは一つもありません。

時間が経過するほど手間や費用がかかってしまいますので、完済したタイミングで忘れないうちに抵当権の抹消登記も行いましょう。

もし、既に住宅ローンを完済しているのに、抵当権の抹消登記をしていない場合は、銀行から発行された書類一式をご用意のうえ、お気軽にご相談いただければと思います。