家族間売買の注意点

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町田の司法書士佐伯知哉です。

ここのところ、たてつづけに家族間売買の相談を受けたので記事にしたいと思います。

ほとんどの不動産売買は、不動産屋さん(仲介業者)に売却依頼をかけて、買い手を探してもらい、その買主と売買契約をします。

ですが、様々な事情で家族間で売買する必要があることがあります。
そこで今回は家族間売買で注意した方が良い点を説明します。

他人同士で売買する場合は、金額は当事者が合意していれば基本的にはいくらでも問題ありません。
さすがに無償だと、それは売買ではなく贈与になってしまいますが・・・。

みなし贈与に注意

家族間の売買は金額の設定に注意しなければなりません。
例えば親子間で売買する場合に、本来1000万円の価値のある不動産を10万円で親から子に売却したとすると、本来親が亡くなった相続の際に相続税の課税価格として計上しなければならない1000万円を子の10万円の負担のみで回避出来てしまうことになります。
これが許されるならば、相続税なんてあるようでないことになってしまいますよね。
ですので、不相当に低い金額での親族間の売買は贈与とみなされることがあります。
これをみなし贈与といいます。

では、どうすればいいのでしょうか。
親族間でも売買はもちろん可能です。ただし売買金額が相当でなければ贈与とみなされるかもしれません。
上記の例ですと、本来1000万円のところ、10万円で売買したので、差額の990万円について贈与とみなされ贈与税が課税される場合があります。

売買価格の決定方法

不動産には色々な金額の基準があります。
1. 固定資産税課税標準額(評価額)
2. 路線価
3. 実勢価格

主に上記3つです。

1~3の中では一般的に1<2<3の順番で価格は高くなります。
ただし、上記はあくまで一般的な話しですので、物件によっては異なることもあります。

1の評価額は、固定資産税を算出する際の基準になる価格で、市区町村が調査して決定します。
2の路線価は、相続税や贈与税を算出する際の基準となる価格で、土地が接している道路の価格が場所ごとに決めれらているのですが、その道路の価格に基づいて算出されます。
3の実勢価格は、実際に不動産取引が行われた場合の売買価格です。

さて、では肝心の家族間売買の不動産の売買価格はどの基準に基づいて決定すればいいのでしょうか。

答えは実勢価格に基づいて決めるようにして下さい。
評価額と路線価は実勢価格より安くなることがほとんどですので、この価格をベースに考えるとみなし贈与の危険があります。
実勢価格を調べるにあたり、一番正確なのは、不動産鑑定士という専門家に依頼すると確実ですが、それなりの費用がかかりますので、実際は不動産会社に査定してもらった金額で大丈夫でしょう(出来れば3社くらい)。
家族間売買なので仲介を依頼することは無く、その気が無いのに査定だけ依頼するのは気がひけるという場合は、以下のサイトが便利です。
国土交通省のページで、情報量はそれほど多くないのですが、参考になると思います。

不動産取引価格情報検索

売買価格は、要は税務署にきちんと説明できる金額であれば大丈夫です。
マンションであれば近くの部屋で売りに出している物件があればその金額が参考になると思います。
説明がつく範囲で多少相場より安いとかであれば問題は出てこないでしょうが、明確な基準がないので難しい部分ではあります。

贈与税という税金の問題なので、税理士に相談されることもあるかと思いますが、万が一税理士が決めた金額で贈与税が発生することも怖いので、税理士もあまり攻めた金額を教えてくれることは無いと思います。

最後に

そもそも、家族間売買で金額を安く設定する場合は、ほとんど将来の相続税等の対策のためだと考えられます。
ですので、税務署も家族間売買の場合は金額は厳しく見ると思いますので、あまり攻めた金額で決めるのは危険でしょう。

司法書士である当事務所では、家族間売買のサポートを積極的に行っています。
売買契約書の作成や売買契約に基づく不動産の名義変更手続きはお任せいただければと思います。
ですが、上記のとおり、金額の決定に関してはアドバイスは出来ますが、最終的に決め手いただくのはご自身でということになります。

家族間売買でも通常の売買と同じで、必要書類等は変わりませんので、以下のコラムを参考にしていただければと思います。

不動産売却の決済に必要なもの完全解説!!

また、売買の売主が認知症等の場合は以下のコラムを参考にして下さい。

不動産を売却したいけど売主本人がボケちゃってる場合

 

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