売買契約後に売主が死亡してしまった場合

非常にレアなケースではありますが、売買契約の後に売主が死亡してしまうということが実際あります。
通常は売買契約を締結して、その後に決済といっての売買代金の支払いと不動産の引渡しを行う日を設けます。
売買契約から決済まで1カ月とかは普通に開くので、その間にこのようなことが起こる可能性があります。

売買契約後に売主が死亡してしまったら売買契約は無効?

売買契約後に売主が死亡してしまったら、売主本人はこの世にいませんので売買契約も無かったことになりそうです。
買主も死んだ人からは不動産の引渡しを受けられそうにないのであきらめるしかないのでしょうか。

答えは「売買契約は有効」です。
まず、不動産の所有権という権利を考えます。
不動産の所有権は、売買契約とともに買主へ移転するのが原則ですが、実務上は売買契約の際に特約として、売買代金の全額の支払いとともに買主へ所有権が移転する旨の約定が必ずあります。
ですので、売買契約締結の時点では、所有権は未だ売主にあることになります。

ただし、売買契約自体は締結しているので、売主買主ともに履行義務というものがあります。
履行義務とは、売主は不動産を引き渡すこと、買主は代金を支払うことです。
この履行義務は相続の対象になります。

売主が死亡すると不動産を買主に引き渡す、具体的には買主名義に変更するための書類(権利証等)の引渡しをするのですが、この義務を相続人が行わなければなりません。

日本人は契約意識があまりなく、契約という行為を軽視する方が多いのですが、契約は大人同士の約束ですので、ちょっとしたことでは無かったことにはなりません。

人の死亡がちょっとした事とはいいませんが、一度約束したことは実行可能性がある場合は実行しなければなりません。

相続が発生するとプラスの財産もマイナスの財産も全てが相続人に承継されます。
その中には、こういった契約の履行義務も含まれるのです。

ということで、売買契約後に売主が死亡した場合は、売主の相続人が変わりに売買契約の内容を実行することになります。

前提として相続登記が必要か

さて、以上のような理屈になるのですが、実際の手続はどのように行うのでしょうか。

まず、上記のとおり、所有権自体はまだ買主に移転していませんので、被相続人たる売主本人の所有権は一度相続人へ移ります。
ということは、買主への所有権移転登記の前提として相続登記が必要となります。
本当は、相続登記をすると費用も時間もかかって大変なのですっ飛ばしてやりたいところですが不動産登記は権利移転の履歴書です。
所有権がどのような経緯をたどったかを正確に記載する必要があるのです。

決済の日が決まっている場合は、かなり急ぎで行わなければなりません。
戸籍収集と相続人調査だけで早くて2週間くらい、普通は1カ月くらいはかかります。
可能な限り決済日は延期するように合意した方が良いかとは思いますが、買主の方も現状賃貸物件に住んでいる場合などは賃料の支払いや賃貸借契約解除の問題もあると思うので、延期できるかどうかはその時々の事情によります。

司法書士としては特急で戸籍を集めて事前準備を行いますが、遺産分割協議に時間がかかってしまう場合などでは、こちらとしてはもうどうにもできないこともあります。

順調に相続登記までの準備が調った場合に、決済前に相続登記を申請してしまうと登記完了までこれまた1~2週間の時間がかかってしまいます。
登記申請中の場合、登記中の不動産の登記簿謄本はロックがかかって閲覧できませんので、そのような状態では不動産取引はできません(司法書士は決済日の前日と当日の朝に登記簿を閲覧して決済を行って問題ないかを必ず確認しますので登記簿の閲覧ができない限り決済の実行にOKを出しません)。

解決策として、被相続人でたる売主本人から相続人への相続登記と売買による買主への所有権移転登記を連件で出すことが可能です。

こうすれば、少なくとも相続登記の申請~完了までの1~2週間の期間は短縮することができます。

最後に

売買契約後に売主が亡くなってしまうようなケースは、実際あります。
特にご高齢の方が売主の場合などでは、1カ月で体調が急変するようなこともあります。
関係当事者は慌ててしまうと思いますが、相続人の関係が円満で遺産分割協議さえスムーズに行うことができればなんとか決済まではこぎつけることができます。

ただ、やはりつくづく遺言があれば戸籍収集の部分でも時間が短縮できますし、遺産分割協議の必要もないので楽だなと感じます。

また、生前の認知症・相続対策として家族信託で受託者名義に不動産を移転していればそもそも相続登記等をする必要がない場合もあります。

不動産のような大きな資産がある場合は、何かしらの対策はしておいた方が良いかと思います。

 

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